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Exemption de Gain en capital sur résidence principale
En matière d’impôt, le profit qu’un particulier réalise lors de la vente de sa résidence principale est un gain en capital. Lorsqu’on est propriétaire d’une seule propriété, elle constitue notre résidence principale. Peu importe le montant du gain qu’on réalise lors de sa vente, il n’a pas d’impôts à payer. La règle s’applique par cellule familiale, sur une seule propriété à la fois par année. Si le particulier dispose de plusieurs immeubles, il ne peut en désigner qu’une seule au titre de résidence principale et pour laquelle il peut demander l’exemption pour gain en capital. Une règle exceptionnelle applicable tant au fédéral que dans la province du Québec puisque la norme en 2020 est que seul 50% du gain en capital est imposable.
Bref Historique
Cette mesure existe depuis des décennies et a été adopté à l’époque malgré les recommandations du Livre Blanc (Proposition de réforme fiscale) en 1972 favorable à l’imposition du gain résultant de la vente d’une résidence principale. À l’époque, le gouvernement a choisi de ne pas suivre cette proposition et opté pour une exemption totale du gain en capital. Plusieurs changements ont été depuis apportés à la mise en œuvre de cette exemption (restriction pour les non-résidents, limitation pour certaines fiducies, obligation de déclarer la vente d’une ésidence), et ce, sans que le principe de la non-imposition du gain tiré de la vente d’une résidence principales par des résidents canadiens soit remis en cause.
Les raisons d’être de l’exemption
Pourquoi la loi sur l’impôt exempte-t-elle le gain en capital réalisé sur sa résidence familiale? L’une des raisons habituellement avancées est à la fois le désir de favoriser l’acquisition d’une propriété par les particuliers et les aider à constituer un patrimoine. En fait, pour de nombreuses personnes, le paiement intégral ou en grande partie de leur résidence principale est soit un moyen de se constituer un bas de laine pour la retraite, soit un capital supplémentaire auquel il pourrait avoir accès. L’achat d’une résidence principale est à la fois un moyen d’épargner et une forme d’investissement. Pour bien des personnes ordinaires, la valeur de la résidence familiale est devenue un véritable moyen de faire fructifier leur placement à l’abri de l’impôt. Cette stratégie est souvent utilisée par les personnes qui n’ont pas de fonds de pension conséquent ou ne dispose pas de réer ou autre régime similaire assez consistant permettant de pourvoir à leur besoin lors de leurs vieux jours. Sur un plan macroéconomique, la mesure stimulerait le marché du logement résidentiel en favorisant le déplacement des individus d’une résidence à une autre. Par conséquent, l’exemption de gain en capital est un outil de planification et d’optimisation qui influencerait tant la décision d’acheter que celle de vendre sa résidence principale.
Résurgence du débat sur l’abolition de l’exemption avec la Covid 19
Pourtant, avec la pandémie de covid19, certaines voies suggèrent qu’il serait tant de mettre un terme à l’exemption du gain en capital lors de la vente d’une résidence principale. En effet, depuis la survenue du Corona virus, le gouvernement fédéral du Canada a octroyé, dans l’ensemble du pays, des prestations de diverses natures aux canadien(ne)s en vue de palier à la réduction importante ou à la perte de revenus de nombreuses personnes, familles ou entreprises. Pour le faire, des sommes colossales ont été dépensées dans le cadre de la prestation canadienne universelle, la subvention salariale et de nombreuses formes d’aides destinées autant aux parents, aux sociétés, aux entreprises et aux travailleurs autonomes. Il s’agit aussi bien d’argent liquide que d’octroi de délais supplémentaires, de subventions, de suppression de pénalités de retard, en fonction de l’âge, de l’appartenance à certains groupes et autres. Le montant des aides directes et indirectes au niveau du gouvernement fédéral s’élevait en juin 2020 à environ 763 milliards de dollars selon la firme McCarthy Tétreault. D’un niveau bien moindre, s’y ajoutent celles du gouvernement du Québec notamment en ce qui concerne les employés des secteurs essentiels ou des subventions accordées à certaines entités telles que les résidences pour personnes âgées. 
La dette qui résulte de ces aides suscite des inquiétudes quant aux moyens de remboursement dont dispose le gouvernement à court, moyen ou long terme. C’est dans le cadre de cette recherche de solution qu’est apparue l’idée d’imposer le gain en capital réalisé lors de la vente de la résidence principale. Les recettes fiscales seraient augmentées puisque le gouvernement perd des milliards de dollars en impôts chaqu’année en accordant une exemption totale sur le gain en capital réalisé sur la vente d’une résidence principale.
En effet, la crise du Corona virus est venue rappeler que l’exemption du gain en capital a un coût annuel en termes d’impôts non collectés. Pour l’année 2019, des dépenses à hauteur de 5,960G$ sont directement liée à la non-imposition du gain en capital. Ce montant s’élève à la somme 1,723 milliards de dollars pour le gouvernement du Québec pour l’année 2018 selon le rapport sur les dépenses fédérales du Ministères des finances du Canada 2019 et celui des dépenses fiscales du Ministères des finances du Québec 2018.
L’abolition de l’exemption permettrait de renflouer les caisses de l’état et combler le déficit créé par les dépenses liées à la Covid 19.
Mesure favorable aux détenteurs de capitaux
D’ailleurs, cette exemption créerait des injustices à l’égard des moins riches ou de ceux qui ne peuvent pas s’acheter une propriété alors les plus nantis peuvent s’offrir des maisons luxueuses et coûteuses dans l’optique d’éviter l’impôt. La mesure ne profiterait qu’à une minorité de détenteur de capital car la majorité des citoyens sont des locataires qui ne peuvent profiter de cet abri fiscal. S’il est vrai qu’en général, le capital est détenu par les personnes nantis et que le citoyen moyen est pauvre et endetté, il n’en reste pas moins vrai que le canadien moyen possède quelque fois sa résidence principale et qu’il existe de nombreux petits propriétaires. Signalons qu’à travers le monde le gain en capital fait l’objet de traitement multiples et divers de l’exemption notamment en fonction du montant du revenu gagné et pas nécessairement en fonction de la nature de la propriété. C’est le cas d plusieurs pays Européens qui privilégie une imposition à taux progressif. Au Québec, certains estiment qu’on pourrait imposer une partie du gain ou les montants qui dépassent un certain plafond. Mais sur quel critère se baserait-on pour fixer la limite? 100 000 $ (voir prof. Léo Paul Lauzon) ou 200 000$ ou autres? Il faut reconnaitre que les règles et principes sont aléatoires en matière de gain en capital. Si la résidence principale a toujours été exonérée, la portion de gain en capital soumise à l’impôt a quant à elle varié (1972 à 1987 : 50 %; 1988 à 1989 : 66 2 /3 %; 1990 au 27 février 2000 : 75 %; 28 février au 17 octobre 2000 : 66 2 /3 %; depuis le 17 octobre 2000 50 %). Le taux d’inclusion comme l’imposition d’un gain en capital relève alors essentiellement d’un choix politique.   
De l’opportunité de l’aide en période de pandémie
Nombreux sont ceux qui ont dénoncé les dérapages divers et la nature même des aides qui ont eu des effets pervers sur le fonctionnement normal de l’économie. Qu’à cela ne tienne s’il n’avait pas eu d’aides de la part du gouvernement, que se serait-il passé dans l’économie? Y aurait-il eu des faillite personnelles ou corporatives? Des pertes d’emploi encore plus importantes? Des coûts supplémentaires pour le système de santé? Le recul du PIB? Une plus grande précarité notamment chez les personnes âgées ? Des pertes de productivités? Des coûts plus élevés pour les couches les plus pauvres et défavorisées? Si l’on peut contester la forme et les montants déboursés, il semble que la nécessité de l’aide n’est pas en elle-même profondément remise en cause.
Le poids de l’endettement
La question véritable est alors de savoir qui et comment va-t-on rembourser les montants ainsi dépensés ? La réponse à la première partie de la question est simple : nous allons tous devoir restituer la dette ainsi créée.
Cela dit, si l’abolition de l’exemption du gain en capital est présentée comme une solution, pour quelle raison les propriétaires devront subir les conséquences de l’endettement du pays ? Cette mesure va-t-elle réellement atteindre les objectifs qui lui sont assignés? Quelles sont les autres mesures fiscales qui l’accompagneront éventuellement? Quel impact sur le fardeau fiscal des canadiens en général? Quel est la couche de la population qui sera alors la plus durement touchée? Peut-il y avoir un impact sur le marché de l’immobilier? Quel rôle assigné l’exemption pour gain en capital doit-il être revu?
Autant de questions qui méritent réflexion.
Vous sentez-vous concerné par une telle mesure ? Avez-vous bénéficié d'une quelconque aide liée au Covid 19 et être propriétaire de votre résidence principale et serez impacté par ce changement? Ëtes-vous disposé à abandonner l'exemption ? Cette mesure vous parait-elle juste ? 
Quel rôle l'exemption a -t-elle joué au moment d'acheter ou de vendre votre résidence familiale ?